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    LB凌奔設計×商業洞察|再見,中國商業地產趨勢白皮書2021

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    縱觀2021年,在疫情常態化的反復沖擊之下,商業地產依舊展露出頑強的生命力。商業項目扎堆開業、商管拆分上市、品牌煥新加速度、線下品牌也迎來融資潮......這一系列的動作背后,似乎都
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    縱觀2021年,在疫情常態化的反復沖擊之下,商業地產依舊展露出頑強的生命力。商業項目扎堆開業、商管拆分上市、品牌煥新加速度、線下品牌也迎來融資潮......這一系列的動作背后,似乎都在預示著商業地產進入了一個革新階段。

    我們圍繞以下三個方面復盤商業地產行業的2021,分析未來趨勢洞察,希望為行業提供一些可行性參考。

    商業地產市場新趨勢:存量改造時代已臨,精細化運營大勢所趨

    線下經濟活力回升,商業地產整體回暖;

    結構性存量市場已臨,華東及下沉市場為發力點;

    商業競爭加劇,核心商圈存量調改為主旋律;

    精細化運營為王,首店經濟、體驗式場景助力。

    商業地產消費新氣象:烏云后露出金邊,線下消費喜迎新氣象

    消費人群迭代,購物中心Z世代爭奪戰打響;

    新消費品牌相繼爆發,網紅新物種層出不窮;

    “夜經濟”異軍突起,成為城市新名片。

    商管企業運營新動向:輕資產管理成風口,數字化智能運營賦能

    加碼商業地產,注重商業運營;

    多元經營模式,輕資產運營競爭趨于白熱化;

    數字化智能運營賦能商業地產。

    PART 01 

    宏觀截面

    2021商業地產市場態勢

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    在突如其來的疫情之下,2020年購物中心經歷了“至暗時刻”,進入2021年后疫情常態化,商業地產整體呈現向上回升趨勢,蓄勢即發、活力回升的一派光景。

    2021年全國實體商業所展現的商業光景

    受疫情影響,2020全國購物中心開業項目數達到5年歷史最低;2021年購物中心迎來開業“大爆發”,商業項目數量超過千座,全國購物中心存量規模達到5.37億㎡。

    2021年整體客流呈現“回暖”態勢,但相比疫情之前仍有差距,同時受到疫情常態化的影響,客流呈現波動態勢。

    2021年整體消費市場則韌性彰顯,市場銷售增速回升。第三季度社會消費品零售總額達106,153億元,較第二季度環比下降0.5%,同比增長5.03%。

    全國商業的區域特征

    以上海、杭州、南京等經濟發達城市為主的華東區,購物中心商業面積及數量都位居第一,眾多品牌首店、旗艦店、跨界營銷等也會首選華東區域。

    隨著一二線城市商業趨于飽和狀態,以及三四線城市居民消費水平提升,不少頭部商企將近幾年的未來戰略規劃下沉到三四線城市,填補城市商業空白。

    LB凌奔設計深耕商業十余年,依托粵港澳大灣區核心城市·“設計之都”深圳,面向全國市場輻射,布局三四線城市,為下沉市場帶來更多宜居、多元、豐富的社交生活新場所。

    ©?LB凌奔設計——博羅天虹購物中心

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    ©?LB凌奔設計——常平正利天虹購物中心

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    ©?LB凌奔設計——大余奧園廣場

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    ©?LB凌奔設計——瑞昌C+Mall奧園廣場

    ©?LB凌奔設計——吳川奧園購物中心

    ©?LB凌奔設計——樟木頭匯景城購物中心

    商圈層面的變化趨勢

    全國核心一線、新一線城市商圈較為成熟,客流熱度也居于前位。南京、重慶、杭州、廣州位居前列,上海商圈最多。

    在城市發展規劃下,不少次級商圈與新興商圈的占比正在逐步攀升,區域型購物中心、郊區型購物中心、文商旅等“微度假”式商業風潮再次進入到人們視野。

    低成本拿地、成熟商圈氛圍,成為存量改造項目自帶的“閃光點”,在寸土寸金的一二線核心城市,核心商圈的存量改造項目將成為市場主流。

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    2021年購物中心有什么調整動作?

    首店,作為稀缺性品牌成為購物中心爭奪客流的途徑之一,其區域唯一性、網紅流量不僅為購物中心引流,還同時改善商圈、城市的商業豐富度。

    不少購物中心在線下推廣時積極引入抖音、微信、小紅書、微博等線上媒體渠道,借力線上流量突破線下的瓶頸,打造線上輕社交購物中心體系。

    體驗式、場景式是購物中心打造的主流趨勢,能為消費者提供線上所不具備的線下社交屬性與參與感。從打造沉浸式商業空間、引進體驗式業態、舉辦互動商業活動三方面營造體驗場景。

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    PART 02 

    聚焦人、貨、場“三維”

    消費層面的新變化趨勢

    后疫情時代商業展現出頑強活力,新興人群Z世代崛起,業態品牌煥發新活力,新消費時段興起,激發線下商業的全新氣象。

    聚焦新消費主力,Z世代成為主要客群

    在聯合國經濟和社會事務部2020年的統計中顯示,全球Z世代在2019年達到24億人,占世界總人口的32%,成為數量最多的一代人。

    Z世代崛起已經成為趨勢,消費潛力也需要不斷激活,對于年輕客群來說,購物中心是一個重要的社交空間。他們普遍很樂意為興趣消費,以圈層文化社交為主,包括飯圈、潮玩圈、二次元圈、電競圈等,民族自信力高,熱衷于國貨。

    購物中心為了搶占Z世代的內心,積極引入國潮、“三坑”的品牌業態,定期舉辦聯名快閃店、青春音樂節等活動,同時借助小紅書、抖音等新媒體渠道營銷,借力KOL將流量由線上引入線下。

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    新業態品牌首登購物中心“舞臺”,傳統品牌升級迭代

    在購物中心的業態品牌上,餐飲、酒水飲料、美妝護膚、娛樂體驗類業態受到消費者和資本的青睞。

    其中,茶飲、咖啡、拉面受到追捧;劇本殺、密室、脫口秀等沉浸式現場演藝項目,通過強體驗感成為引流利器;運動館類占主導,電競、娛樂性集合店異軍突起,勁頭興起,上行趨勢明顯。

    在“國潮”的強大助力下進行了品牌迭代更新,包括產品升級、門店場景煥新、跨界合作、集合旗艦店等“花式吸睛法”,擴大用戶圈層,突破品牌增長瓶頸。

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    新消費時段興起,夜經濟成為新型經濟文化

    在國家及地方相關的利好政策之下,為拉動內需,促進國內消費大循環,夜間消費開始興起。

    夜經濟消費客群以18-24歲的年輕人為主力,占據著近六成的夜間客流。從之前單純的夜宵和夜間觀光,發展到食、游、購、娛、體、展、演等多元夜間消費。

    PART 03 

    資本與經營

    商管層面的“方向”變道

    頭部商管企業,在2021年又有哪些戰略調整或賽道改變呢?

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    2021年不少房企加碼商業“航道”

    住宅市場政策的收緊,眾多企業將商業地產作為突破口之一。近幾年,不少房企還分拆商管物業上市,并作為獨立的商業板塊來運營。

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    輕資產成發展關鍵詞,分拆商管上市熱潮持續

    由于存量市場逐漸增大,不少頭部房企相繼開始涉足輕資產模式,通過獨立商業運營管理增強企業的抗壓、抗風險能力,從而行業掀起了輕資產的浪潮。

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    進行數字化、智能化轉型,賦能運營管理

    在科技的時代潮流下,不少商業地產人開始踏上通過數字化轉型為“精細化運營”道路。通過數字化服務,提升整體的運營力,從而完成購物中心整體的迭代更新。

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    不可否認的是,商業地產正在面臨一個新的挑戰。在互聯網以及疫情的影響之下實體商業、線下消費遭受到巨大的沖擊;與此同時,也激勵著商業地產人不斷尋求嶄新的突破口。

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